Hausgeld auf den Mieter umlegen: Was Vermieter wissen sollten

Sie vermieten eine Eigentumswohnung und zahlen jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Dürfen Sie das Hausgeld einfach auf Ihren Mieter umlegen? Nein – nicht vollständig. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Verwaltungskosten, die Erhaltungsrücklage und Reparaturen tragen Sie als Eigentümer selbst. Diese Regeln gelten bundesweit – in Essen genauso wie überall in Deutschland.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was im Hausgeld steckt, welche Teile umlagefähig sind und wie Sie aus der Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft eine korrekte Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter machen. Es handelt sich um allgemeine Informationen mit Stand Oktober 2026, nicht um eine Rechtsberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Ihr Mieter zahlt Miete und die vereinbarten Nebenkosten an Sie.
• Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung – und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
• Nicht umlagefähig sind vor allem die Vergütung der Verwaltung, die Erhaltungsrücklage und Reparaturen.
• Die Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft ist keine Nebenkostenabrechnung. Sie müssen daraus eine eigene Abrechnung für Ihren Mieter erstellen – spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Was ist Hausgeld – und was steckt darin?

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt. Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Verwaltung aufstellt und über den die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Nach Ende des Jahres folgt die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Dann zeigt sich, ob die Vorschüsse gereicht haben oder ob nachgezahlt werden muss.

Im Hausgeld stecken typischerweise:

• laufende Kosten des Hauses, zum Beispiel Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung, Allgemeinstrom und Gebäudeversicherung,
• die Vergütung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (was eine Verwaltung üblicherweise kostet, lesen Sie in unserem Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung in Essen?),
• die Zuführung zur Erhaltungsrücklage für spätere Reparaturen,
• Kosten für Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum,
• weitere Kosten der Gemeinschaft, etwa Kontoführung.

Welche Posten in Ihrem Haus genau enthalten sind, steht im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft.

Welche Teile des Hausgeldes Sie umlegen dürfen

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein:

1. Es sind Betriebskosten. Welche Kosten dazu gehören, regelt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) mit 17 Positionen.
2. Der Mietvertrag sieht die Umlage vor. Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Steht im Mietvertrag nichts dazu, sind die Kosten grundsätzlich mit der Miete abgegolten.

Typisch umlagefähig

Nicht umlagefähig

Bei der Hauswart- oder Hausmeisterrechnung lohnt ein genauer Blick: Übernimmt der Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, gehört dieser Anteil nicht in die Nebenkostenabrechnung (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

Auch eine Sonderumlage können Sie in der Regel nicht an Ihren Mieter weitergeben. Die Eigentümer beschließen sie meist, wenn eine größere Reparatur ansteht und die Rücklage nicht reicht (§ 28 Abs. 1 WEG). Solche Erhaltungskosten sind keine Betriebskosten. Entscheidend ist aber nicht der Name, sondern wofür das Geld verwendet wird: Bezahlt die Gemeinschaft damit laufende Betriebskosten, etwa eine hohe Heizkosten-Nachzahlung, erscheinen diese Kosten in der Jahresabrechnung und laufen wie gewohnt über Ihre Nebenkostenabrechnung.

Sonderfall Grundsteuer: umlagefähig, aber nicht im Hausgeld

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Im Hausgeld ist sie in der Regel nicht enthalten, weil der Grundsteuerbescheid für eine Eigentumswohnung direkt an Sie als Eigentümer geht. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, nehmen Sie die Grundsteuer deshalb selbst in die Nebenkostenabrechnung auf. Das wird leicht vergessen – und dann zahlen Sie sie aus eigener Tasche.

Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung

Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 2 WEG) rechnet zwischen der Gemeinschaft und Ihnen als Eigentümer ab. Ihr Mieter hat damit nichts zu tun. Für ihn erstellen Sie eine eigene Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Sie dürfen die Jahresabrechnung also nicht einfach weiterreichen.

Drei Punkte sind dabei wichtig:

• Nur umlagefähige Posten: Aus der Jahresabrechnung übernehmen Sie nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind.
• Verteilerschlüssel: Haben Sie mit Ihrem Mieter nichts anderes vereinbart, verteilen Sie die Kosten nach dem Schlüssel, der in Ihrer Eigentümergemeinschaft gilt (§ 556a Abs. 3 BGB). Das gilt nicht, wenn dieser Schlüssel billigem Ermessen widerspricht. Für Heizung und Warmwasser gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung: Diese Kosten werden mindestens zur Hälfte nach Verbrauch verteilt.
• Frist: Die Abrechnung muss Ihrem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen – es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Fordern Sie die Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft deshalb frühzeitig an. Ob eine Verspätung im Einzelfall entschuldigt ist, sollten Sie rechtlich prüfen lassen.

Rechenbeispiel

Angenommen, Sie zahlen für Ihre vermietete Wohnung 290 € Hausgeld im Monat, also 3.480 € im Jahr. Die Zahlen sind frei gewählt und runden – sie sind kein Durchschnittswert. In der Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft entfallen auf Ihre Wohnung:

Umlagefähig sind in diesem Beispiel 2.040 €. Dazu kommt die Grundsteuer laut Ihrem eigenen Bescheid, angenommen 240 €. Insgesamt können Sie also 2.280 € abrechnen – vorausgesetzt, Ihr Mietvertrag sieht die Umlage aller dieser Posten vor. Hat Ihr Mieter 190 € Nebenkosten im Monat vorausgezahlt (2.280 € im Jahr), geht die Abrechnung genau auf. Die übrigen 1.440 € aus dem Hausgeld tragen Sie als Eigentümer.

Wie viel Hausgeld können Sie auf den Mieter umlegen?

Einen festen Anteil gibt es nicht – er hängt von Ihrem Haus ab. Ins Gewicht fallen vor allem:

• ob Heizung und Warmwasser über das Hausgeld abgerechnet werden,
• ob es Aufzug, Hausmeister oder Gartenpflege gibt,
• wie hoch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist,
• ob im Abrechnungsjahr Reparaturen angefallen sind.

Ihren eigenen Anteil ermitteln Sie in drei Schritten:

1. Nehmen Sie aus der Jahresabrechnung den Gesamtbetrag für Ihre Wohnung.
2. Addieren Sie die umlagefähigen Posten, die Ihr Mietvertrag vorsieht.
3. Teilen Sie diese Summe durch den Gesamtbetrag.

Im Rechenbeispiel oben sind 2.040 € von 3.480 € umlagefähig. Das sind frei gewählte Zahlen und kein Richtwert. Die Grundsteuer kommt bei Ihnen noch dazu, weil sie nicht im Hausgeld steckt.

Schritt für Schritt zur Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter

1. Mietvertrag prüfen: Welche Betriebskosten sind vereinbart? Gibt es Vorauszahlungen oder eine Pauschale? Nur bei Vorauszahlungen wird abgerechnet.
2. Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft anfordern: Sie ist die Grundlage für Ihre Abrechnung.
3. Posten trennen: Umlagefähige Betriebskosten übernehmen, Verwaltungskosten, Rücklage und Reparaturen herausnehmen.
4. Eigene Kosten ergänzen: zum Beispiel die Grundsteuer aus Ihrem Bescheid.
5. Verteilerschlüssel anwenden: wie im Mietvertrag vereinbart, sonst der Schlüssel Ihrer Eigentümergemeinschaft; Heizkosten mindestens zur Hälfte nach Verbrauch.
6. Vorauszahlungen abziehen: Ergebnis ist eine Nachzahlung oder ein Guthaben für Ihren Mieter.
7. Fristgerecht zustellen: spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
8. Belege bereithalten: Ihr Mieter darf die Belege einsehen.

Wer kann das für Sie übernehmen?

Viele Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung machen diese Arbeit einmal im Jahr selbst – und merken, wie viel Zeit sie kostet. Eine Mietverwaltung kann das für Sie übernehmen. Für eine einzelne vermietete Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft nennt man das Sondereigentumsverwaltung. Ob sich das für Sie rechnet, lesen Sie im Ratgeber Lohnt sich eine Hausverwaltung?

Bei unserer Mietverwaltung in Essen erstellen wir die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter auf Grundlage der Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Mehr über uns als Hausverwaltung in Essen lesen Sie auf unserer Startseite.

Häufige Fragen

Wer muss das Hausgeld bezahlen, Mieter oder Vermieter?

Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Der Mieter zahlt seine Miete und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten an den Vermieter. Einen Teil des Hausgeldes holt sich der Vermieter so über die Nebenkostenabrechnung zurück.

Ist Hausgeld gleich Nebenkosten?

Nein. Das Hausgeld enthält auch Kosten, die keine Betriebskosten sind, zum Beispiel die Vergütung der Verwaltung und die Erhaltungsrücklage. Nebenkosten im Mietrecht sind nur die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, die im Mietvertrag vereinbart sind.

Ist Hausgeld Teil der Kaltmiete?

Nein, das Hausgeld gehört nicht zur Kaltmiete. Die Kaltmiete ist die Miete ohne Betriebskosten. Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer an die Gemeinschaft. Den umlagefähigen Teil zahlt Ihr Mieter – wenn im Mietvertrag vereinbart – zusätzlich zur Kaltmiete als Vorauszahlung oder Pauschale für die Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 und 2 BGB).

Sind Wasser und Heizung im Hausgeld enthalten?

Das hängt vom Haus ab. Gibt es eine zentrale Heizung und eine gemeinsame Wasserversorgung, sind diese Kosten meist im Hausgeld enthalten. Hat die Wohnung eine eigene Heizung, etwa eine Gasetagenheizung, schließt oft der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Versorger. Ein Blick in den Wirtschaftsplan zeigt, was bei Ihnen enthalten ist.

Kann ich das gesamte Hausgeld auf den Mieter umlegen?

Nein. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Verwaltungskosten, die Erhaltungsrücklage und Reparaturen tragen Sie als Eigentümer (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Darf ich die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Das gilt für die Vergütung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft genauso wie für eine Mietverwaltung, die Sie selbst beauftragen.

Gelten für Vermieter in Essen andere Regeln?

Nein. Welche Kosten Sie umlegen dürfen, regeln bundesweit geltende Vorschriften: das BGB, die Betriebskostenverordnung und das Wohnungseigentumsgesetz – in Essen genauso wie überall in Deutschland. Unterschiede gibt es nur bei der Höhe einzelner Kosten, zum Beispiel bei der Grundsteuer: Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest (§ 25 Abs. 1 Grundsteuergesetz).

Stand: Oktober 2026. Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Lassen Sie im Einzelfall Ihren Mietvertrag prüfen.

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Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 – gesetze-im-internet.de
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556a – gesetze-im-internet.de
• Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 und § 2 – gesetze-im-internet.de
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 28 – gesetze-im-internet.de
• Grundsteuergesetz (GrStG), § 25 – gesetze-im-internet.de
• Heizkostenverordnung (HeizkostenV), § 7 – gesetze-im-internet.de

Stand aller Angaben: Oktober 2026.